Lokalplan 164 for et større boligområde i den vestlige del af Farum

Renovering frem for nybyggeri – en mere ressourcebevidst løsning

Renovering af en eksisterende bolig er som regel betydeligt mere ressourcebesparende end nybyggeri. Dette skyldes, at en stor del af huset bevares, hvilket medfører et lavere forbrug af nye materialer. Ved opførelse af nye boliger er materialeforbruget markant højere, og selve nedrivningen kræver desuden mange ressourcer. Selvom nye boliger ofte har et lavere energiforbrug under drift, kan renovering opnå tilsvarende energiforbedringer gennem målrettede energitiltag. Foranstaltninger som udskiftning af vinduer og gennemgribende renoveringer giver som regel en god balance mellem lavt materialeforbrug og betydelige energiforbedringer, mens eksempelvis udskiftning af terrændæk ofte kræver flere materialer. I forbindelse med lokalplanarbejdet arbejdes der med ”Hvis en bolig er mindst 10 år gammel, kan man ved om- eller tilbygning opnå en højere bebyggelsesprocent end hvis man eks. nedriver. Hvis boligen derimod rives ned og erstattes med nybyggeri, gælder en lavere bebyggelsesprocent.

Bebyggelsesprocent i en lokalplan er med til at styre, hvor meget der kan bygges på den enkelte grund, og eventuelle hvor tæt man må bygge. Jo højere bebyggelsesprocenten er jo flere m² boligbyggeri kan man bygge på ejendomme. Til udregning af hvordan m² tælles med i bebyggelsesprocenten, skal bygningsreglementets beregningsregler bruges.

Bebyggelsesprocenten er i sig selv ikke en garanti for, at der ikke opføres byggeri med stor volumen. For eksempel kan et hus med høj facadehøjde og rejsning på taget fylde meget, men hvis huset har dobbelthøje rum og loft til kip, vil de kvadratmeter, der indgår i beregningen af bebyggelsesprocenten, være væsentligt lavere end det, man kunne forvente ud fra bygningens samlede volumen.

Derfor suppleres bebyggelsesprocenten med yderligere bestemmelser. Disse kan for eksempel omfatte bygningshøjde, maksimalt fodaftryk, vejbyggelinjer med videre. Formålet er at sikre, at ønskede karaktertræk som områdets åbne præg, luft mellem bygningerne, bebyggelsens fodaftryk samt grunde med mulighed for beplantning kan indarbejdes i lokalplanens bestemmelser.

Fodaftryk i en lokalplan bruges til at regulere, hvor meget af grunden der må bebygges på terræn. Jo større fodaftrykket for bebyggelsen er, desto mere kan der bygges på terræn, og desto mindre udenomsareal vil der være tilbage på grunden. Ud over de bebyggede arealer gælder det, at forhold som terrasse, parkering og lignende ofte optager nogenlunde samme plads, uanset om bebyggelsens fodaftryk er stort eller lille.

Fastsættelsen af bebyggelsens fodaftryk skal ske med hensyn til områdets fortsatte grønne karakter og det ønskede overordnede udtryk for området. Et større fodaftryk betyder mindre plads til blandt andet områdets grønne udtryk. En højere bebyggelsesprocent giver flere kvadratmeter boligbyggeri. Ved beregning af, hvordan kvadratmeter indgår i bebyggelsesprocenten, skal bygningsreglementets beregningsregler anvendes.

Bebyggelsesprocenten i sig selv garanterer ikke, at et byggeri ikke får stor massefylde. For eksempel kan et hus med høj facadehøjde og tagrejsning have en betydelig massefylde, men hvis huset har dobbelthøje rum og loft til kip, vil de kvadratmeter, der tælles med i bebyggelsesprocenten, være betydeligt lavere end forventet ud fra bygningens samlede volumen.

Nedenfor er vist eksempler på bebyggede kvadratmeter og fodaftryksbestemmelser, hvis fodaftrykket fastsættes til maksimalt 22,5 % af grundens areal. Det betyder, at der på en grund på 800 m² kan opføres 180 m² beboelse og 50 m² sekundær bebyggelse i grundplan, hvilket samlet giver 230 m² i grundplan.

De nuværende friarealer i kvarteret er placeret på terræn, og enkelte boliger har for eksempel gavlaltaner. Med lokalplanen overvejes det, om der skal gives mulighed for tagterrasser og altaner af begrænset størrelse. En tagterrasse regnes som en etage, og for at gøre det muligt at etablere en tagterrasse, skal der som minimum være tilladt to etager inden for lokalplanens område.

Der overvejes flere tiltag​

• Indbliksgener​
  For at sikre hensyn til indbliksgener og afstand til skel fra altaner og tagterrasser, kan det overvejes, om værn og faste konstruktioner bør overholde det skrå højdegrænseplan. Det vil sige en afstand svarende til 1,4 m gange afstanden til skel. Det bør vurderes, om dette er tilstrækkeligt, eller om der eksempelvis skal fastsættes en større afstand, som for eksempel: ”Der kan etableres tagterrasse og altaner, når afstanden fra bygning eller bygningsdel med tagterrasse til skel mod nabobebyggelse er minimum 6 meter.”
• Samlet størrelse på tagterrasse /altaner​
  For at sikre, at det ”primære” ophold foregår på terræn, kan det overvejes at fastsætte et maksimum for det samlede antal m², for eksempel 20 m². Disse kvadratmeter kan enten fordeles på flere mindre terrasser eller altaner, eller samles i én stor tagterrasse/altan.
• Udvendige trapper​
  For at bevare områdets generelle udtryk og karakter med åben-lav boliger, kan det overvejes at forbyde udvendige trapper. For eksempel udvendige trapper til en tagterrasse, således at adgangen til tagterrassen skal ske gennem det eksisterende hus.

For at sikre, at der altid er mulighed for sekundær bebyggelse på grunden, foreslås det, at der for garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, kun medregnes det areal, der overstiger:

• 50 m² pr. bolig for fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel og sommerhuse.

Hvis der ønskes at opføre flere m² sekundær bebyggelse, skal dette tages fra bebyggelsesprocenten, og der skal samtidig være tilstrækkeligt areal til det planlagte byggeri, som ligeledes er gældende i bygningsreglement. (BR18)

Der overvejes flere tiltag

• Det kan overvejes, om længden i skel for sekundær bebyggelse fortsat skal være 12 meter, eller om der bør fastsættes andre bestemmelser.
• Det kan overvejes, om beregningsreglerne for længde i skel bør følge bygningsreglementet, hvor længden mod vej ikke medregnes i den samlede længde af sekundær bebyggelse på ejendommen.
• Bør der fastsættes en maksimal højde for sekundær bebyggelse, både inden for 2,5 meter fra skellet og længere inde på grunden?

Skal det altid være tilladt at have 50 m² sekundær bebyggelse på terræn? Hvis der ønskes opført sekundær bebyggelse, for eksempel på tagterrassen, skal dette da indgå i bebyggelsesprocenten? (Sikre at det ikke er i modstrid med gældende beregningsregler).

Det gældende plangrundlag fastsætter specifikke højder for både facade og bygning. Det foreslås, at bygningshøjden videreføres, mens facadehøjder reguleres efter afstanden til skel og overholdelse af det skrå højdegrænseplan, hvor facadens højde maksimalt må være 1,4 gange afstanden til skel. Desuden skal alle beboelsesbygninger placeres mindst 2,5 meter fra skel.

Der foreslås et maksimalt etageantal på 2,5, hvilket svarer til to etager samt en udnyttet tagetage. Dette giver mulighed for eksempelvis tagterrasser, hems, indskudte dæk, tagvinduer og lignende løsninger. Bygningsvolumen forbliver uændret, men udnyttelsen af volumen kan optimeres yderligere.

Der overvejes følgende tiltag

• Det kan overvejes om maks. bygningshøjden på 8,5 meter skal videreføres og fortsat er det ønskede for området.
• Skal al boligbyggeri overholde det skrå højdegrænseplan (sekundær bebyggelse, har egne bestemmelser).
• Der lægges op til at byggeriet inden for bygningsvolumen, kan opføres 2 etager og udnyttet tagetage. Er dette forhold en interessant vinkel at give inden for bebyggelsens volumen.

Lokalplanen foreslår, at facadehøjden og bygningens placering skal følges ad, men beboelsesbygninger må stadig ikke placeres nærmere end 2,5 meter fra naboskel. Det betyder, at facadehøjden 2,5 meter fra naboskel og sti ikke må overstige 3,5 meter mod vejen.

Det gældende plangrundlag har fastsatte højder for både facadehøjde og bygningshøjde. Der lægges op til at videreføre bygningshøjden, mens facadehøjder fastsættes i forhold til afstanden til skel og overholdelse af det skrå højdegrænseplan, hvor facadens højde ikke må overstige 1,4 gange afstanden til skel. Desuden må ingen beboelsesbygning placeres tættere på skel end 2,5 meter.

Der foreslås et maksimalt etageantal på 2,5, hvilket svarer til to etager og en udnyttet tagetage. Dette giver mulighed for tagterrasse, og bygningen kan som hidtil opføres med for eksempel hemse, indskudte dæk og højt placerede vinduer, eksempelvis for at få indirekte lys ind i boligen.

Der overvejes følgende tiltag

• Med en afstand til skel på 2,5 meter og overholdelse af det skrå højdegrænseplan ​
  må højden på facadehøjden være 3,5 meter. Bygningshøjde videreføres til fortsat ​
  at være maks. 8,5 meter.​
• Eksisterende bestemmelse siger at bygningen 2,5 meter fra skel må være 4,5 meter, tilgengæld ​må ingen facadehøjde være over 4 meter i eksisterende plangrundlag.​
  Skal denne mulighed videreføres og evt. en kombination af der skrå højdegrænseplan?​
• Skal sekundær bebyggelse overholde det skrå højdegrænseplan? ​
  Der er fratræk for dette jf. bygningsreglementet § 181​
• For at sikre, at eksisterende byggeri kan energirenoveres, forudsat at intet bliver højere end 4,5 meter, som facadehøjden hidtil har været, bør det præciseres, hvordan facadehøjden måles. Er det til oversiden af taget eller undersiden? Dette kan have betydning for, hvor restriktiv bestemmelsen bliver

Det nuværende plangrundlag indeholder ingen bestemmelser om parkeringskrav. Siden byplanvedtægterne blev vedtaget i 1960’erne, er antallet af biler i området steget. Det er ikke alle steder, hvor der er tilstrækkelig plads til bilerne på egen grund, hvilket har medført, at flere biler nu parkeres på vejene end tidligere.

For at sikre, at biler kan parkeres på egen matrikel, foreslås det, at der stilles krav om to parkeringspladser pr. husstand. For ejendomme med to boliger kan kravet fastsættes til 1,5 parkeringsplads pr. bolig.

Der overvejes følgende tiltag

• Delebiler på vejene kan, hvor det er muligt, for eksempel ved indkørsler og lignende, få reserveret parkeringspladser til bestemte køretøjer. Det gælder for eksempel delebiler, som indgår i en delebilsordning.
• Hvordan kan mobilitet i lokalplanområdet understøttes, herunder gennem kollektiv trafik, delebilsordninger og andre deleordninger?
• Skal parkeringspladserne på egen grund anlægges, eller er det tilstrækkeligt blot at reservere areal til dem?
• Lokalplanens bestemmelser om for eksempel parkering træder først i kraft for den enkelte ejendom, når der udføres arbejde, som kan være i modstrid med den gældende lokalplan. Indtil dette sker, gælder de lovlige eksisterende forhold fortsat, forudsat at de er lovlige.
• Hvordan ønskes vejene anvendt, og bidrager de parkerede biler til at nedsætte trafikhastigheden, kan det overvejes, om beplantning eller lignende tiltag kan bruges til at sænke hastigheden. Lokalplanen giver ikke mulighed for at stille krav om sådanne foranstaltninger på vejen, men vi kan opfordre til en dialog i vejlauget/ grundejerforeningen om at undersøge, hvilke muligheder der findes for den pågældende vej.

Der kan kun være 2 boliger på grunde, der er mindst 800 – 700 m², og hvor parkeringsbehovet kan opfyldes. Som minimum skal der stå i bemærkningsfeltet at der skal være et brugbart vandret lejlighedsskel efter byggelovens § 10 A. For at have to boliger pr. ejendom, skal der være vandret lejlighedsskel. Med det for øje kan det være en fordel at beboelsesbygningen har beboelse på flere etager, hvorved det kan være lettere på sigt at indrette to boliger.

Grundstørrelserne i området er mindst 800 m². Lokalplanen foreslår, at mindste grundstørrelse fastsættes til 700 m², hvilket vil give mulighed for at udstykke de største grunde. I øjeblikket er der 12 grunde, som hver er over 1400 m². En dispensation vil være nødvendig – for dobbelthuse kan der ikke foretages udstykning, hvis mindste grundstørrelse for dobbelthuse fortsat skal være 800 m², medmindre denne sænkes til 700 m². I sådanne tilfælde vil der dog være behov for dispensation, eksempelvis i forhold til afstand til skel.

Vejbyggelinjer kan relateres til fodaftryk og krav til bebyggelsesprocent, idet arealet inden for vejbyggelinjerne i høj grad anvendes til at give området et grønt præg.

Med de nye krav til affaldshåndtering og parkering på egen grund vil disse områder også blive brugt til disse formål.

Områderne vil derfor ikke, som det var tilfældet i 60’erne, kunne udnyttes uden samme behov for befæstelse og materiel anvendelse, men det er fortsat muligt at sikre områderne mod bebyggelse inden for en bestemt afstand til vejen.

Disse områder bidrager til at sikre, at vejforløbene opleves som åbne og beplantede. Især er det et krav, at hvis der skal etableres afskærmning mod vejen, skal denne udføres med beplantning frem for faste hegn mod vej og sti.

Billedet viser udsnit fra lokalplanområdet, hvor vejbyggelinjer, beplantning mod vej samt fritstående beplantning er markeret. Som det fremgår, ligger en del af beplantningen inden for vejbyggelinjen.

Det er et område, der ikke har en direkte funktion for den enkelte borger, men som spiller en vigtig rolle for områdets samlede udtryk.

Der overvejes følgende tiltag

• Det kan overvejes, om det skal tillades at opføre sekundære bebyggelse af begrænset størrelse samt faste konstruktioner inden for vejbyggelinjen, såsom et hønsehus eller et drivhus.
• Det kan overvejes, om området foran carporten/garagen bør have en fri bredde på mindst 6 meter, så der er mulighed for at parkere foran, samtidig med at den anden vejbyggelinje reduceres til 3 meter fra vej eller skel. Der er i dag en del beplantning inden for de nuværende 5 meter, hvilket potentielt vil blive påvirket ved en ændring af vejbyggelinjen.
• Det kan overvejes at ophæve byplanvedtægtens regler om oversigtsarealer, men samtidig opretholde vejbyggelinjer i en vis udstrækning. Vejene i lokalområdet skal fortsat sikre gode oversigtsmuligheder, og bestemmelsen bør derfor fortsat tage højde for de konkrete forhold.
• Skal beboelsesbygninger og integreret sekundær bebyggelse fortsat placeres 5 meter fra vejen? Er det ikke tilladt at placere en integreret garage eller carport tættere på skel, så længe bygningerne overholder det skrå højdegrænseplan?
• Det kan overvejes, om der bør indføres regler for affald, for eksempel at det placeres bag beplantning eller parallelt med indkørslen.

Befæstelse optager i stigende grad plads i både bebyggede og ubebyggede områder. Regnvand bør så vidt muligt håndteres lokalt, med hensyn til risikoen for forurening af grundvand eller naturen med vejsalt, samt krav om tilgængelighed og overholdelse af de maksimale afløbskoefficienter fastsat i kommunens spildevandsplan.

Nye krav til affaldshåndtering og ønsket om faste belægninger til parkering, terrasser og stier til hoveddøren er blot nogle af de faktorer, der bidrager til øget befæstelse i et område.

Retningslinjerne i kommuneplanen stiller krav om maksimal befæstelse i forhaver. Den maksimale befæstelsesgrad for grunde og forhaver skal overholdes i både eksisterende og nye boligområder. Hvor stor en andel af grunden og forhaven, der må befæstes med fast belægning, afhænger af grundens størrelse. Forhaven defineres som de første 7 meter af grunden, fratrukket boligbebyggelsen.

Ved at undgå omfattende befæstelse af grundene og forhaverne, sikres det, at mere regnvand kan nedsive på grunden. Dette betyder, at mindre vand fra forhaverne ledes til vejens kloakker. Maksimal befæstelse skal bidrage til at reducere overløb, sikre god badevandskvalitet og beskytte de fælles kloakker mod overbelastning.

For grunde (medregnet alt bebyggelse) gælder:

• De første 500 m² må befæstes med 60 %.
• Den resterende del af grunden må befæstes med 30 %.

For forhaver (fratrukket boligbebyggelse) gælder:

• På grunde op til 500 m² må etableres fast belægning på maks. 60% af forhavearealet.
• På grunde på 500 m² eller derover må der etableres fast belægning på maks. 30% af forhavearealet.

For en grund på 800 m² må der jf. kommuneplanens krav til bæredygtighed maks. befæstes 390 m².
Se næste slide for eksempel

• Eksempel på befæstelse for en villa med maks. 22,5% fodaftryk af grundens størrelse og en grund på 800 m²
  Jf. kommuneplanen må der samlet maks. befæstes 390 m² i grundplan

Nedenstående m² skal som minimum bruges i beregningen. Tallene er sat lavt i forhold til hvad vi normalt ser.

• Hus: 180 m²
• Sekundær bebyggelse: 50 m²
• Gangsti til hoveddør: 30 m²
• Terrasse: 30 m²
• Parkeringsplads til 2 biler: 36 m²
• Indkørsel: 30 m²

Kommunens støjkortlægning viser, at der kan forekomme vejstøj på over 58 dB fra de større veje omkring lokalplanområdet. I forhold til afskærmning mod vej indeholder kommuneplanen bestemmelser om, at der skal overvejes muligheden for at anvende levende hegn, såsom hække. En hæk fungerer ikke som en støjisolerende foranstaltning, men kan bidrage til at sikre områdets visuelle udtryk, hvis der ønskes afskærmning mod vejen. I de områder, hvor der er høj støjbelastning, kan det overvejes, om der skal gives mulighed for at opsætte faste støjisolerende hegn, forudsat at disse etableres bag en levende afskærmning, og hvis hegnet ønskes placeret inden for fem meter fra vejskellet. På denne måde kan både støjisolering opnås, samtidig med at områdets udtryk med beplantning mod vejen bevares.

Solenergianlæg og varmepumper ses i større grad i området. I lokalplanprocessen vil der blive set på hvorledes der kan gives mulighed for solceller og varmepumper inden for lokalplanområdet.​
​For bestemmelserne vil der blive set på hvorledes hensynet til områdets udtryk skal afspejle sig i eksempelvis placering, arkitektonisk tilfredsstillende udtryk og herunder hensyn til kulturarven i området.​

• Solenergianlægget skal være antirefleksbehandlet og opsættes i ét eller flere sammenhængende rektangler.​
• På facader skal solenergianlægget opsættes parallelt med facaden og højst 10 cm foran facaden.​
• På tage med hældning skal solenergianlæg ligge parallelt med og højst 10 cm over tagfladen.​
• På flade tage kan solenergianlæg vinkles fra tagfladen. Anlæggets synlighed skal ​
  minimeres ved at anlæggets placeres min 2 m fra tagfladens facade.​
• Anlægget skal enten være sort eller have samme farve som den flade, det monteres på. ​
  Anlæggets ramme og bagfilm skal have samme farve som solcellerne/solfangerne. ​
• Udedelen til varmepumper skal placeres mindst 5 meter fra naboskel og må ikke placeres på facader mod vej.​
• Varmepumper må ikke overstige Miljøstyrelsens gældende støjgrænser, hvilket betyder maksimalt 45 dB i dagtimer ​ og 35 dB i aften- og nattetimer målt ved naboskel.​
• Udedelen til varmepumper må ikke være synlig fra offentlige vejarealer.​
• "Hvis støjgrænserne ikke kan overholdes ved den ønskede placering, skal udedelen forsynes med støjdæmpende​ skærme udført i materialer, der harmonerer med områdets øvrige bebyggelse."​

Bebyggelsesprocenten i en lokalplan regulerer, hvor meget der må opføres på den enkelte grund, samt hvilke muligheder der er for fortætning i forhold til de gældende tilladelser. En højere bebyggelsesprocent betyder flere kvadratmeter boligbyggeri. Ved beregning af, hvordan kvadratmeter indgår i bebyggelsesprocenten, skal bygningsreglementets beregningsregler anvendes.

Bebyggelsesprocenten for rækkehuskvarteret beregnes samlet for hele lokalplanområdet og fastsættes med byggefelter for hver enkelt ejendom. Dermed kan alle rækkehusene opnå samme størrelse, uanset grundens størrelse.

For at sikre, at der altid er mulighed for sekundær bebyggelse på grunden, foreslås det, at der for garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, kun medregnes det areal, der overstiger:

• 20 m² pr. bolig for boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel, herunder rækkehuse, kædehuse, og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.

Hvis der ønskes at opføre flere m² sekundær bebyggelse, skal dette tages fra bebyggelsesprocenten, og der skal samtidig være tilstrækkeligt areal til det planlagte byggeri, som er gældende i bygningsreglement (BR18).

Der overvejes flere tiltag

• Det kan overvejes, om længden langs skel for sekundær bebyggelse fortsat skal være 12 meter, eller om der bør indføres andre regler for rækkehuskvarteret.
• Bør der fastsættes en maksimal højde for sekundær bebyggelse, både inden for 2,5 meter fra skel og længere inde på grunden?
• Skal mindre sekundær bebyggelse tillades i forhaverne til rækkehusene, hvor grundens størrelse tillader det?
• Bør der udpeges bestemte områder til sekundær bebyggelse i forbindelse med rækkehusbebyggelsen?

Den eksisterende bebyggelse er opført efter en nøje tilrettelagt plan. Ensartetheden i rækkehuskvarteret er meget tilfredsstillende, og området fremstår samlet set som en harmonisk og sammenhængende enhed. Husene deler et fælles arkitektonisk udtryk – blandt andet i valg af materialer, farver, proportioner og placering – hvilket bidrager til, at kvarteret opleves roligt, genkendeligt og velafbalanceret, selvom der med tiden er opstået mindre forskelle mellem de enkelte huse.

Der overvejes følgende tiltag

• Det kan overvejes, om bygningshøjden skal øges, så der for eksempel kan gennemføres en energirenovering.
• Det kan vurderes, hvilke bygningsdele, som for eksempel indgangssiden mod vejen, der skal bevares i deres nuværende udtryk.
• Hvilke karaktertræk fra bebyggelsen bør videreføres.
• Hvilket materiale skal prioriteres for bebyggelsen fremover.
• Skal bebyggelsens udtryk kunne ændres i forhold til valg af materialer.
• Skal bebyggelsens udtryk kunne ændres, for eksempel ved at montere tagvinduer for at skabe indirekte lys i boligen?

Områdets friarealer er i dag placeret på terræn i kvarteret, og for rækkehusene ønskes denne løsning fastholdt. Det skal ikke være tilladt at udstykke ejendommene, men sammenlægning er tilladt.

Det nuværende plangrundlag indeholder ingen bestemmelser om parkeringskrav. Siden byplanvedtægterne blev vedtaget i 1960’erne, er antallet af biler i området steget. Det er ikke alle steder, hvor der er tilstrækkelig plads til bilerne på egen grund, hvilket har medført, at flere biler nu parkeres på vejene end tidligere. For at sikre, at biler kan parkeres på egen matrikel, foreslås det, at der stilles krav om to parkeringspladser pr. husstand. For ejendomme med to boliger kan kravet fastsættes til 1,5 parkeringsplads pr. bolig.
​

Der arbejdes med følgende tiltag

• Delebiler på vejene kan, hvor det er muligt, for eksempel ved indkørsler og lignende, få reserveret parkeringspladser til bestemte køretøjer. Det gælder for eksempel delebiler, som indgår i en delebilsordning.
• Hvordan kan mobilitet i lokalplanområdet understøttes, herunder gennem kollektiv trafik, delebilsordninger og andre deleordninger?
• Skal parkeringspladserne på egen grund anlægges, eller er det tilstrækkeligt blot at reservere areal til dem?
• Lokalplanens bestemmelser om for eksempel parkering træder først i kraft for den enkelte ejendom, når der udføres arbejde, som kan være i modstrid med den gældende lokalplan. Indtil dette sker, gælder de lovlige eksisterende forhold fortsat, forudsat at de er lovlige.
• Hvordan ønskes vejene anvendt, og bidrager de parkerede biler til at nedsætte trafikhastigheden, kan det overvejes, om beplantning eller lignende tiltag kan bruges til at sænke hastigheden. Lokalplanen giver ikke mulighed for at stille krav om sådanne foranstaltninger på vejen, men vi kan opfordre til en dialog i vejlaug/grundejerforening om at undersøge, hvilke muligheder der findes for den pågældende vej.

Befæstelse optager i stigende grad plads i både bebyggede og ubebyggede områder. Regnvand bør så vidt muligt håndteres lokalt, med hensyn til risikoen for forurening af grundvand eller natur med vejsalt, overholdelse af tilgængelighedskrav samt kravet om, at alle borgere følger de maksimale afløbskoefficienter fastsat i kommunens spildevandsplan.

Nye krav til affaldshåndtering og et ofte udtrykt ønske om fast belægning til parkering, terrasser og stier frem til hoveddøren er blot nogle af de faktorer, der bidrager til øget befæstelse i et område.

Retningslinjerne i kommuneplanen stiller krav om en øvre grænse for befæstelse i forhaver. Det skal sikres, at den maksimale befæstelsesgrad for grunde og forhaver overholdes i både eksisterende og nye boligområder. Hvor stor en andel af grunden og forhaven, der må dækkes af fast belægning, afhænger af grundens størrelse. Forhaven defineres som de første 7 meter af grunden, fratrukket arealet af boligbebyggelsen.

Ved at undlade at befæste store dele af grunde og forhaver, muliggøres en større nedsivning af regnvand på egen grund. Dermed ledes mindre vand fra forhaverne til vejens kloaksystem. Maksimal befæstelse skal bidrage til at reducere overløb, sikre god badevandskvalitet og samtidig skåne de fælles kloakker mod overbelastning.

Der overvejes følgende tiltag

• Hvilke forhold er realistiske for et rækkehuskvarter?
• Afløbskoefficienten skal overholdes, men skal dette håndteres på overfladen, eller for eksempel gennem nedsænkning?

Vejbyggelinjer kan relateres til fodaftryk og krav til bebyggelsesprocent, idet arealet inden for vejbyggelinjerne i høj grad anvendes til at give området et grønt præg. Med de nye krav til affaldshåndtering og parkering på egen grund vil disse områder også blive brugt til disse formål. Områderne vil derfor ikke, som det var tilfældet i 60’erne, kunne udnyttes uden samme behov for befæstelse og materiel anvendelse, men det er fortsat muligt at sikre områderne mod bebyggelse inden for en bestemt afstand til vejen. Disse områder bidrager til at sikre, at vejforløbene opleves som åbne og beplantede. Især er det et krav, at hvis der skal etableres afskærmning mod vejen, skal denne udføres med beplantning frem for faste hegn mod vej og sti. Billedet viser udsnit fra lokalplanområdet, hvor vejbyggelinjer, beplantning mod vej samt fritstående beplantning er markeret. Som det fremgår, ligger en del af beplantningen inden for vejbyggelinjen. Det er et område, der ikke har en direkte funktion for den enkelte borger, men som spiller en vigtig rolle for områdets samlede udtryk.

Der overvejes følgende tiltag

• Det kan overvejes, om det skal tillades at opføre sekundære bebyggelse af begrænset størrelse samt faste konstruktioner inden for vejbyggelinjen, såsom et hønsehus eller et drivhus.
• Det kan overvejes, om området foran carporten/garagen bør have en fri bredde på mindst 6 meter, så der er mulighed for at parkere foran, samtidig med at den anden vejbyggelinje reduceres til 3 meter fra vej eller skel. Der er i dag en del beplantning inden for de nuværende 5 meter, hvilket potentielt vil blive påvirket ved en ændring af vejbyggelinjen.
• Det kan overvejes at ophæve byplanvedtægtens regler om oversigtsarealer, men samtidig opretholde vejbyggelinjer i en vis udstrækning. Vejene i lokalområdet skal fortsat sikre gode oversigtsmuligheder, og bestemmelsen bør derfor fortsat tage højde for de konkrete forhold.
• Skal beboelsesbygninger og integreret sekundær bebyggelse fortsat placeres 5 meter fra vejen? Er det ikke tilladt at placere en integreret garage eller carport tættere på skel, så længe bygningerne overholder det skrå højdegrænseplan?
• Det kan overvejes, om der bør indføres regler for affald, for eksempel at det placeres bag beplantning eller parallelt med indkørslen.

Kommunens støjkortlægning viser, at der kan forekomme vejstøj på over 58 dB fra de større veje omkring lokalplanområdet. I forhold til afskærmning mod vej indeholder kommuneplanen bestemmelser om, at der skal overvejes muligheden for at anvende levende hegn, eksempelvis hæk. En hæk fungerer ikke som en støjisolerende løsning i sig selv, men kan bidrage til at give området det ønskede udtryk, hvis der er behov for afskærmning mod vej. I de områder, hvor der er betydelig støjbelastning, kan det overvejes at tillade faste støjisolerende hegn, forudsat at de placeres bag en levende afskærmning, hvis hegnet ønskes placeret inden for en afstand af 5 meter fra vejskellet. På denne måde kan der både opnås støjisolering og bevares et grønt udtryk mod vejen

Solenergianlæg og varmepumper ses i større grad i området. I lokalplanprocessen vil der blive set på hvorledes der kan gives mulighed for solceller og varmepumper inden for lokalplanområdet.​
​For bestemmelserne vil der blive set på hvorledes hensynet til områdets udtryk skal afspejle sig i eksempelvis placering, arkitektonisk tilfredsstillende udtryk og herunder hensyn til kulturarven i området.​

• Solenergianlægget skal være antirefleksbehandlet og opsættes i ét eller flere sammenhængende rektangler.​
• På facader skal solenergianlægget opsættes parallelt med facaden og højst 10 cm foran facaden.​
• På tage med hældning skal solenergianlæg ligge parallelt med og højst 10 cm over tagfladen.​
• På flade tage kan solenergianlæg vinkles fra tagfladen. Anlæggets synlighed skal ​
  minimeres ved at anlæggets placeres min 2 m fra tagfladens facade.​
• Anlægget skal enten være sort eller have samme farve som den flade, det monteres på. ​
  Anlæggets ramme og bagfilm skal have samme farve som solcellerne/solfangerne. ​
• Udedelen til varmepumper skal placeres mindst 5 meter fra naboskel og må ikke placeres på facader mod vej.​
• Varmepumper må ikke overstige Miljøstyrelsens gældende støjgrænser, hvilket betyder maksimalt 45 dB i dagtimer ​ og 35 dB i aften- og nattetimer målt ved naboskel.​
• Udedelen til varmepumper må ikke være synlig fra offentlige vejarealer.​
• "Hvis støjgrænserne ikke kan overholdes ved den ønskede placering, skal udedelen forsynes med støjdæmpende​ skærme udført i materialer, der harmonerer med områdets øvrige bebyggelse."​

Bebyggelsesprocenten i en lokalplan er med til at regulere, hvor meget der må opføres på den enkelte grund, samt mulighederne for fortætning inden for de gældende tilladelser. En højere bebyggelsesprocent betyder flere kvadratmeter boligbyggeri. Ved beregning af, hvilke kvadratmeter der indgår i bebyggelsesprocenten, skal reglerne i bygningsreglementet følges.

Bebyggelsesprocenten for kædehusene kan enten opgøres samlet for hele delområdet med kædehuse eller for hver enkelt matrikel. Hvis området vurderes samlet, giver det mulighed for at fastlægge udbygningsmulighederne pr. matrikel, så områdets samlede udtryk bevares, og alle kædehuse kan opnå samme størrelse, uanset grundens størrelse.

For at sikre, at der altid er mulighed for sekundær bebyggelse på grunden, foreslås det, at for ”garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, hønsehuse, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun den del af arealet, der overstiger

• 20 m² pr. bolig ved etageboligbebyggelser og ved samlede boligbebyggelser med både lodret og vandret lejlighedsskel samt ved rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse.

Ønskes der at bygges flere m² sekundær bebyggelse, skal det tages fra bebyggelsesprocenten og ligeledes skal der være et tilstrækkelig fodaftryk til det ønskede byggeri.

Der arbejdes med følgende tiltag

• Det kan overvejes om længde i skel af sekundær bebyggelse fortsat skal være 12 meter eller om der skal stilles andre bestemmelser for kædehusene?

• Skal der være maks højde for sekundær bebyggelse, både inden for 2,5 meter og længere inde på grunden?

• Må der være mindre sekundær bebyggelse i forhaverne (såfremt der er plads)?

• Skal der være fastlagte områder til sekundær bebyggelse for kædehusene?

Den eksisterende bebyggelse er opført efter en nøje tilrettelagt plan.

Der er en god ensartethed blandt kædehusene, hvilket gør, at området fremstår som en samlet og harmonisk helhed. Husene deler et fælles arkitektonisk udtryk – eksempelvis i valg af materialer, farver, proportioner og placering – hvilket bidrager til, at kvarteret opleves roligt, genkendeligt og velafbalanceret, selvom der med tiden er opstået mindre forskelle mellem husene.

Der overvejes følgende tiltag

• Det kan overvejes, om bygningshøjden kan øges for at muliggøre for eksempel energirenovering. (En ejendom er for nylig blevet genopført med tydelig reference til bebyggelsens oprindelse)

• Det kan overvejes, hvilke bygningsdele der skal bevares, for eksempel om det kun er indgangssiden mod vejen, der skal fastholdes i sit nuværende udtryk.

• Hvilke karakteristika fra bebyggelsen bør videreføres?

• Hvilket materiale bør sikres for bebyggelsen fremadrettet?

• Skal det være muligt at ændre bebyggelsens udtryk i forhold til materialevalg?

• Skal det være muligt at ændre bebyggelsens udtryk, for eksempel ved at installere tagvinduer for at give indirekte lys i boligen?

Det nuværende plangrundlag indeholder ingen bestemmelser om krav til parkeringspladser. Siden byplanvedtægterne blev indført i 1960’erne, er antallet af biler i området steget. Da der ikke alle steder er tilstrækkelig plads til biler på egen grund, ses de nu oftere parkeret på vejene end tidligere. For at sikre, at der er plads til biler på egen matrikel, foreslås det, at der fastsættes et krav om X antal parkeringspladser pr. husstand. Rækkehusområdet har ikke mulighed for fællesparkering, og ikke alle ejendomme har mulighed for parkering på egen grund på grund af boligens placering.

Der overvejes følgende tiltag

• Delebiler i området kan, hvor det er muligt ud fra for eksempel indkørsler og lignende forhold, få reserveret særlige pladser til bestemte køretøjer. Dette gælder eksempelvis delebiler, som indgår i en delebilsordning.

• Hvordan sikres mobiliteten i lokalplanområdet, herunder muligheder for kollektiv trafik, delebilsordninger og andre deleordninger?

• Skal parkeringspladser på egen grund etableres, eller er det tilstrækkeligt blot at udlægge areal til dem?

• Lokalplanens bestemmelser om for eksempel parkering træder først i kraft for den enkelte ejendom, når der udføres arbejder, som kan være i strid med den gældende lokalplan. Indtil da gælder de lovlige eksisterende forhold, forudsat at de er lovlige.

• Hvordan ønskes vejene anvendt? Er parkerede biler med til at reducere trafikhastigheden, og kan der eventuelt etableres beplantning eller lignende for at sænke hastigheden? Lokalplanen kan ikke stille krav om sådanne tiltag på vejen, men vi kan opfordre til, at vejlaget indleder en dialog om at undersøge de muligheder, der findes for den pågældende vej.

Befæstelse optager i stigende grad plads i både bebyggede og ubebyggede områder. Det er vigtigt at håndtere regnvandet lokalt, under hensyntagen til risikoen for forurening af grundvand eller natur med vejsalt, tilgængelighedskrav samt at alle borgere overholder de maksimale afløbskoefficienter fastsat i kommunens spildevandsplan.

Nye krav til affaldshåndtering og ønsket om faste belægninger til parkering, terrasser og stier til hoveddøren er blot nogle af flere faktorer, der bidrager til en øget befæstelse i et område.

Retningslinjerne i kommuneplanen stiller krav om maksimal befæstelse i forhaver. Den maksimale befæstelsesgrad for både grunde og forhaver skal overholdes i både eksisterende og nye boligområder. Hvor stor en del af grunden og forhaven, der må befæstes med fast belægning, afhænger af grundens størrelse. Forhaven defineres som de første 7 meter af grunden, fratrukket boligbebyggelsen.

Ved at undlade at befæste store dele af grunde og forhaver, sikres det, at mere regnvand kan nedsive på grunden. Dermed ledes mindre vand fra forhaverne til vejens kloakker. Maksimal befæstelse skal bidrage til at reducere overløb, sikre god badevandskvalitet og skåne de fælles kloaksystemer mod overbelastning.

Der overvejes følgende tiltag

• Hvilke forhold er realistiske for et rækkehuskvarter?

• Afløbskoefficienten skal overholdes, men skal det klares på norden, eller ved eksempelvis nedsænkning?

De friområder, der findes i kvarteret i dag, er placeret i terræn, og for kædehusene ønskes denne løsning bibeholdt. Udstykning af ejendommene skal ikke være tilladt, men sammenlægning kan finde sted.

Vejbyggelinjer kan relateres til områdets eksisterende bebyggelsesstruktur og det beplantede udtryk. Med de nye krav om affaldshåndtering og parkering, som så vidt muligt skal placeres på egen grund, vil arealerne inden for vejbyggelinjen også blive anvendt til dette formål. Den nuværende vejbyggelinje er meget smal, hvilket flere steder betyder, at biler ikke kan passere hinanden, og det gør det vanskeligt at have mere end én parkeringsplads på egen grund. Billedet viser et udsnit fra området med kædehuse, hvor vejbyggelinjer, beplantning mod vejen samt fritstående beplantning er markeret. Som det fremgår, er de interne veje ikke store.

Der overvejes følgende tiltag

Det kan overvejes, om der skal fastsættes bestemmelser for affaldsopbevaring, for eksempel at det placeres bag beplantning eller parallelt med indkørslen.

Kommunens støjkortlægning viser, at der kan forekomme vejstøj på over 58 dB fra de større veje omkring lokalplanområdet. Kommuneplanen indeholder bestemmelser om, at der ved afskærmning mod vej skal vurderes mulighederne for at anvende levende hegn, for eksempel hæk. En hæk fungerer ikke som en støjisolerende foranstaltning, men kan bidrage til at bevare områdets visuelle udtryk, hvis der ønskes afskærmning mod vejen.

I de områder, der er udsat for støj, kan det overvejes at tillade faste støjisolerende hegn, forudsat at disse placeres bag en levende afskærmning, hvis hegnet ønskes placeret inden for 5 meter fra vejskellet. På denne måde kan både støjisolering opnås, og områdets visuelle udtryk med beplantning mod vejen bevares.